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改革探索全面铺开：住房商晶化制度改革
作者：中共深圳市委党史研究室编 来源：深圳改革开放四十年 责任编辑：manman 2025-04-23 人已围观
建市之初，深圳的住房制度沿袭全国统一的公有住房实物分配制度，实行“统一管理、统一分配、以租养房”，即公有房低租金福利性分配的住房制度。这种住房制度规定，住房由单位建好，以低租金分配给单位职工，住房实际上是一种福利。住房租金远远低于计入成本的住房资金总额，也不足以维持日常的维修养护费用支出。市政府每年要从城市建设维修养护费中拨付大量公产房维修款项。特区成立后，坚持以发展生产为先，住房基本建设投资很少，建设者们大多住在竹棚、铁皮屋里。随着特区建设的加快，特区建设者增多，住房供给问题日益显现，成为严重的社会问题。
在沿用传统住房制度的同时，深圳从建立之初就开始探索新的住房制度。1980-1984年期间，深圳蛇口工业区制定并实施了《蛇口工业区职工住房经营管理暂行办法》，针对“国家包、低租金、福利制”的传统住房体制，提出了“使住房商品化，力争居者有其屋”的改革目标，①在住房成本核算的基础上，统一进行住房租售，收回建设资金。职工住房的售价分三种，即优惠价、成本价和商品价，启动了职工住房商品化，迈出了我国住房制度改革的第一步。在土地有偿使用制度等一系列改革举措的带动下，深圳也成为国内最早进行住房市场化改革的城市。成立于1980年的深圳市房地产公司，是我国第一家房地产开发公司。
1984年4月，深圳市委召开常委会，讨论并原则同意《关于我市实行住宅商品化的方案》。1985年2月6日，深圳市政府颁发《深圳经济特区行政事业单位干部职工住宅商品化试行办法》。该《试行办法》规定，特区行政事业单位干部职工居住的公有住房，按质定价由个人付款购买，政府补贴出售；不同级别的干部、职工享受不同面积标准，由政府补贴50%，购房干部职工自付50%及超标准部分的价款。市政府决定逐步以经济手段取代行政分配的传统住房制度，实行住宅商品化，加快住房建设资金的回收与周转，促进住宅业的发展。特区住宅商品化改革由此拉开了序幕。
1988年6月10日，市委市政府出台《深圳经济特区住房制度改革方案》及相关配套措施，补贴提租、鼓励买房、引导消费、建立基金、加速周转、住宅区管理企业化、转分步实现商品化，房租房价一步提高到准成本价，实行“现金实转”，标志着深圳住房制度改革全面展开。具体做法是：第一，售房提租，发放房补。按成本价向职工出售公产房，实现住房商品化；提高房租，增加住房的个人支出部分；发放住房补贴，对职工住房的部分实行暗改为现金明补，成为职工货币收入的一部分，实现住房货币分配和实物分配的结合。第二，建立福利、商品住房供求双轨制。政府投资兴建福利房和微利房，前者供给对象是机关事业单位工作人员，后者供给对象主要是国有企业员工；房地产专业公司投资兴建市场商品房，出售对象是社会所有公民。深圳的住房改革方案是国内公布和实施最早的房改方案之一，对后来的国内住房制度改革起到了重要的示范作用。
住房制度改革的落脚点在职工买房上，把房租一次性提高到准成本租金的价位上，使职工感到买房比租房合算，从而促进了个人买房，正确引导了消费，减轻了国家和企业在职工住房补贴上的负担。至1989年6月，全市党政机关、行政事业单位的住房制度改革基本完成。
1989年7月27日，市政府颁布《深圳经济特区居屋发展纲要》，提出住房供求模式实行“双轨三类”制：双轨即市房管局组织建房和房地产开发公司投资建房；三类即福利商品房、微利商品房和市场商品房。前两类由政府负责开发，主要提供给党政机关事业单位和企业缺房职工，第三类由房地产商开发，主要提供给有经济承受能力的单位和个人。1989年，深圳在全国最早实行“房地合一”的产权登记制度。
《深圳经济特区居屋发展纲要》，为全国第一个政府修建政策性住房与市场开发商品住房两轨并进，并划分各自比例的纲要，在住房制度改革中迈出了历史性的一步。其基本点是以经济手段取代行政分配，根据市民的经济承受能力，提供不同类型的住房，以切实改善低收入家庭的住房条件，推动深圳房地产市场的形成和壮大。
1990年1月，市政府出台《深圳经济特区国营企业实施房改的指导思想与办法》，规定国营企业出售给职工的房改房，无论新房、旧房都以全成本价出售。对前期个别企业在房改中出现的问题进行了纠正，批准继续实施国企房改。
1991年3月24日，深圳市举行向社会公开出售小型化复式微利商品房抽签仪式，并颁布《关于向个人公开出售微利商品房的暂行办法》，开始了“住房社会化”的实践，首次向社会缺房户直接发售微利价复式住宅。
深圳的住房制度改革在全国引起了强烈反响，“房屋是商品”的观念开始从深圳走向全国，推动了住房制度的根本性转变。1991年8月10日，《人民日报》报道了深圳的房改经验，认为深圳的房改在住房制度的机制转换上取得成功，建立了住房基金，迈出了住房商品化的第一步。深圳的成功经验之一是：制定方案，算好细帐。10月，在国务院房改领导小组召开的全国房改工作会议上，深圳的住房制度改革获得了充分肯定并被加以推广。
1992年，深圳对住房制度进一步完善，建立了企业职工住房公积金制度，住房货币分配的比重不断增加；政府供给的微利房数量较大，它直接对购房者分配，住房分配社会化大大提高。在价格方面，随着住房分配货币化程度的提高，福利房与微利房，微利房与市场商品房的价格差距逐步缩小，住房商品化程度逐渐提高。同年，《深圳经济特区房地产登记条例》和《深圳经济特区房屋租赁条例》出台，这是深圳在获得特区立法权后颁布的第一批房地产法规，揭开了房地产市场法制化建设的新篇章。同年，第一届商品房交易会拉开帷幕，深圳成为国内最早举办地产展会的城市。此外，深圳还设立了全国第一家房地产经纪服务机构，发布实施了全国第一个地方性物业管理办法，成为第一个住宅产业化试点城市，并诞生了万科、招商、金地等我国最早一批知名房企。深圳房地产市场发展，不仅为特区建设提供了宝贵的“第一桶金”，也开启了全国房地产市场化改革的大幕。
①深圳经济特区研究会、中共深圳市委政研室、市政府改革办等编著《深圳28年改革纵览》，海天出版社，2008年12月第1版，第43页。
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